Társasházban élni bizonyos szempontból sokszor bosszantó, míg más aspektusból nézve, akár kényelmes megoldás is lehet. A mostani cikkünkben is egy ilyen helyzetet mutatunk be, mely leginkább a társasházi beázások problémája kapcsán nyújthat eligazítást.

Miért tűnhet jogilag bonyolultnak a társasházi beázásokkal kapcsolatos kárigények?

Nos, elsősorban azért, mert nem mindegy, hogy kivel szemben kell fellépni a jogi igényérvényesítés sor- Egy példát említve, amikor az egyik lakó azt észleli, hogy a fürdőszobájának a falán végig folyik a víz, sajnos ez első látásra nem biztosító, hogy a felső szomszéd „hibája”. Ugyanis, a társasház jogintézményének sajátossága révén külön kell választani azokat a hibaokokat, melyek a lakástulajdonosra, vagy birtokosra terhelhetőek, és külön azokat, amelyek valamilyen közös tulajdont érintő meghibásodásra vezethetőek vissza.

Mit kell tenni, ha a káresemény bekövetkezett?

Alaphelyzetben egy társasház képviseletét úgynevezett közös képviselő látja el. Ha valaki a beázás nyomait észleli, szükséges, hogy haladéktalanul értesítse a közös képviseletet, illetve a gondnokot, nem beszélve azt a szomszédot, akitől a beázás eredhet. Egy gyors hiba feltárás alkalmával megállapíthatóvá válik, hogy a beázás milyen okra vezethető vissza? Ha kiderül az, hogy esetleg a felső szomszéd figyelmetlenségből áztatta el a fürdőszobát, vagy a lakáson belüli szigetelése, stb. nem megfelelő és ez neki róható fel, akkor az igényérvényesítés iránya vele szembeni. Ha azonban a beázás oka, valamilyen, a társasházi közös tulajdont érintő cső meghibásodásából ered (csőrepedés a falban), akkor a helyreállítás kötelezettsége már a társasházat terheli.

A károsult tulajdonosnak mindenképp dokumentálnia javasolt a káreseményt (akár fotókkal rögzítve), valamint azt is, hogy a kár miként küszöbölhető ki, a helyreállítás várhatóan mekkora anyag-, és munkadíj költséget fog jelenteni számára. Ez utóbbi akár egy szakembertől beszerzett árajánlattal is meghatározhatóvá válik. Sajnos, ha jogvita merül fel oly módon, hogy mindegyik potenciális károkozó vitatja a felelősségét, akkor elkerülhetetlenné válik, hogy a károsult szerezzen be szakértői véleményt annak megállapítására, hogy a káresemény, milyen okra vezethető vissza, tehát végsősoron, hogy kivel szemben léphet fel?

A károkozó szomszéddal szembeni kárigény érvényesítése

Ha a szomszédnak felróható a káresemény, akkor az igényérvényesítést – ahogy azt fentebb említettem – vele szemben kezdeményezhető. A károkozónak jobb esetben van lakásbiztosítása, mégpedig olyan, mely felelősségbiztosítási módozatot is tartalmaz. Ez utóbbi esetben, ez a lakásbiztosító nyújthat kielégítést a károsult számára. Fontos azonban azzal is tisztában lenni, hogy amennyiben az igényt a károsulti biztosító elutasítaná, akkor a további jogi lépéseket a károsult nem ezzel a biztosítóval, hanem a károkozó személlyel szemben teheti meg. Ha pedig a szomszéd esetleg nem rendelkezik lakásbiztosítással, akkor így is, úgyis közvetlenül vele szemben lehet fellépni.

Volt olyan eset, amikor a károkozó szomszéd egyáltalán nem volt közreműködő és nem tette lehetővé annak kivizsgálását, hogy mire vezethető vissza a beázás. Általában ennek megállapításához szemlére, vagy akár súlyosabb esetben a falak megbontására is szükség van. Ilyen esetben, tehát amikor a szomszéd nem együttműködő elkerülhetetlen az, hogy gyors megoldás szülessen, akár a hatóság bevonásával. Erre alkalmas lehet egy úgynevezett birtokvédelmi eljárás kezdeményezése, mely az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyző előtt indítható meg.

Az eljárás kezdeményező kérelemhez már javasolt azokat a bizonyítékokat is csatolni, melyekkel azt tudja alátámasztani, hogy a felső szomszédnak, illetve a közös képviseletnek jelezte a beázás tényét, azonban nem történt érdemi intézkedés. Célszerű továbbá a korábban említett bizonyítékokat is mellékelni. A jegyző jogosult a tények alapján döntést hozni és amennyiben a szomszéd terhére állapítható meg a beázás oka (pl. eláztatta a fürdőt), akkor kötelezi a birtoksértő magatartás megszüntetésére.

Mi a helyzet, ha a társasházi közös tulajdonra vezethető vissza a káresemény oka?

Ha egyértelműen megállapíthatóvá válik, hogy a társasház közös tulajdonában álló csővezeték, vagy szigetelés, stb. meghibásodásából ered a probléma, akkor viszont a hibát a társasháznak kell elhárítania. Ha jól működő társasházról van szó, akkor az ilyen hibák kiküszöbölésére vagy létezik erre elkülönített költségvetési összeg, vagy a társasház biztosítója jelenthet megoldást. Ebben az esetben a helyreállítást a társasház végzi és végső soron viseli ennek a költségeit.