Elővásárlási jog hatályos jogszabály

Jelenleg hatályos jogszabályaink értelmében elővásárlási jog fennállhat valamely jogszabályi rendelkezés alapján. Ám arra is van lehetőség, hogy a tulajdonos szerződéssel meghatározott személy számára elővásárlási jogot alapítson. A jog jogosultját az eladónak értesítenie kell abban az esetben, hogyha az adott ingatlanra olyan vételi ajánlatot kap, melyet el kíván fogadni. Elővásárlási joga alapján pedig az arra jogosult dönthet úgy, hogy a vételi ajánlatban szereplőknek megfelelően maga kívánja megvásárolni az ingatlant.

A részletszabályok közül érdemes kiemelni, hogy az eladó nem köteles az ajánlatot közölni az elővásárlási jog jogosultjával, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.  Az ajánlat közlése után megfelelő határidőt kell szabni az elővásárlási jog jogosultjának arra, hogy nyilatkozzon, kíván-e élni elővásárlási jogával. Ha a jogosult ezen határidőn belül nem nyilatkozik, vagy úgy nyilatkozik, hogy jogával nem kíván élni, akkor a tulajdonos a ingatlant a vételi ajánlatnak megfelelő tartalommal, vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. Amennyiben pedig a jogosult kíván élni elővásárlási jogával, úgy a szerződés a tulajdonos és az elővásárlási jog jogosultja között jön létre.

Mi van akkor, ha egyszerre több személyt illet meg

Előfordulhat továbbá az is, hogy egy adott ingatlan vonatkozásában egyszerre több személyt illet meg, azonos rangsorban. Amennyiben ilyen helyzet áll fenn és a jogosultak közül többen nyilatkoznak úgy, hogy élni kívánnak elővásárlási jogukkal, úgy erről a tényről a tulajdonos késedelem nélkül köteles a jogosultakat tájékoztatni. Ebben az esetben a jogosultak nyolc napon belül visszavonhatják elfogadó nyilatkozatukat. Ha végezetül több személy is kíván élni az elővásárlási jogával, akkor az adásvételi szerződés mindegyikükkel létrejön, a jogosultak pedig egymás között érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha az érdekeltség aránya nem állapítható meg, akkor a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot az adott ingatlanon.

Honnan tudhatjuk azonban, hogy az adott ingatlan vonatkozásában rendelkezik-e bárki elővásárlási joggal?

Ha az ingatlan nem társasházi ingatlan és nem közös tulajdonhoz tartozó ingatlan, akkor arra csak akkor rendelkezik bárki elővásárlási joggal, ha az ingatlan-nyilvántartás tartalmaz erre vonatkozó adatot, vagy a tulajdonos szerződéssel elővásárlási jogot alapított.

Közös tulajdoni és társasházi ingatlan

Közös tulajdonba tartozó ingatlanok esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg az eladni kívánt ingatlanrész vonatkozásában. A tulajdonostársak az elővásárlási jogukat az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ, az elővásárlási jog pedig a választott tulajdonostársat illeti meg.

Társasházi ingatlanok esetében főszabály szerint az egyes tulajdonostársakat nem illeti meg elővásárlási jog a másik tulajdonostárs külön tulajdonában álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre. A Társasházakról szóló törvény rendelkezései értelmében ugyanakkor ezen tulajdonrészekre az alapító okiratban létesíthető elővásárlási jog. Tehát társasházi ingatlan megvásárlása vagy éppen eladása előtt mindig célszerű az alapító okiratot is áttanulmányozni.

Ingatlanok eladása esetén mindig célszerű már az értékesítés megkezdése előtt utánajárni, hogy az ingatlan vonatkozásában van-e elővásárlásra jogosult személy. Ugyanis ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az említett jog jogosultjával szemben hatálytalan.