A zálogjog

Egy követelés biztosítására a jog szerint többféle megoldás kínálkozik. Mindenkinek az a célja, hogy a másik féltől várt pénzösszeget, egyéb szolgáltatást megkapja, ezért gyakran alkalmaznak kezesi zálogjogi és opciós biztosítékokat a szerződésben.

Az embereket leginkább érintő és legnagyobb összegű tartozást a bankhitelszerződések jelentik. A lakossági szférában ezek tartalmazzák a legtöbbször a fent említett biztonsági intézkedéseket, főleg a jelzálogjogot.
Cikkünkben áttekintjük ezen biztonsági intézkedéseket, valamint a köztük fennálló különbségeket, melyeket érdemes körültekintően megismerni.

Kezesről akkor beszélünk, amikor valaki (a kezes) egy másik személy nem teljesítése esetén vállalja a másik személy tartozásának megfizetését. Ilyenkor a biztosíték a kezes teljesítése az igazi adós helyett. A kezes csak az adóst is megillető kifogásokat hozhatja fel, és az általa megfizetett tartozást az adós ellen érvényesítheti. A kezesség, mint biztosíték napjainkban főleg a kisebb összegű kölcsönszerződéseknél terjedt el.

Opció esetében a felek egy feltételes adásvételi szerződést kötnek egymással egy bizonyos nagyobb értékű dologra. Amennyiben az adós nem teljesít, a hitelező élhet opciós jogával, a megvásárolt dolog vételárába az adós fennálló tartozását számítja be. Rendkívül gyakori a gépjármű hitelszerződések esetében, hogy a finanszírozó bank az autóra köt opciós szerződést, és az adós nemteljesítése esetében a járművet opciós jogával élve a fennálló tartozásért vagy egy részéért megvásárolja. Az autó így tulajdonába kerül, abból már kielégítést nyerhet, a maradék tartozást pedig továbbra is érvényesítheti az általános szabályok szerint.

Zálogjog esetében arról van szó, hogy egy birtokba vehető dolgon a hitelező kielégítési elsőbbséget élvez. Ez azt jelenti, hogy az adós nem teljesítése esetén az erre vonatkozó eljárás lefolytatása után a dolgot értékesítheti, és a befolyt vételárából nyerhet kielégítést. A zálogjoggal terhelten lehet eladni, ez azt jelenti, függetlenül a tulajdonos személyétől, a hitelező ezen dologból kielégítést kereshet magának. Azaz akkor is végrehajtás alá vonhatja, ha annak tulajdonosa adásvétel vagy egyéb esemény folytán már nem azonos az alapügylet hitelezőjével. Ha egy bank zálogjogot alapított egy ingatlanon egy hitelszerződés biztosítása miatt, és az ingatlant mindeközben az adós (zálogjoggal terhelten) értékesítette, akkor a hitleszerződés bedőlése miatt az ingatlant végrehajtás alá vonhatja a bank, függetlenül attól hogy a tulajdonos nem az adós. Ilyenkor beszélhetünk arról, hogy a zálogjog elválik a tényleges jogügylettől. Összességében a zálogjog a legrugalmasabb, és ugyanakkor legerősebb biztosíték egy szerződésben.

Több különféle zálogjogot ismerünk, mindegyik más célt szolgál. Kézizálogjogról beszélünk akkor, amikor az adós a zálogtárgyat át adja a hitelező részére, például a zálogházakban. Főleg cégek esetében működő konstrukció a vagyont terhelő, ún. lebegő zálogjog, amikor egy személy összes vagyonán, azok tételes felsorolása nélkül zálogjog keletkezik. A legelterjedtebb, a mindkét fél részére legpraktikusabb a jelzálogjog létesítése. Jelzálogjog állhat fenn ingatlanon, amikor ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges, és állhat fenn ingóságokon is, amikor az országos közjegyzői kamara nyilvántartásba vétele és az igazoló okmányokkal rendelkező ingóság esetében az okmánnyal való bejegyzés (forgalmi engedély) szükséges. Ebben az esetben a zálogtárgy mindig az adós birtokában marad, az adósnak azonban kötelessége az állagromlást megakadályozni, ha az állagromlás az adósság kielégítését veszélyezteti, a hitelező megfelelő mértékű biztosítékot kérhet az adóstól. Amennyiben a biztosításnak az adós nem tesz eleget, a hitelező felmondhatja a szerződést, kielégítést kereshet magának. Például ha egy bank jelzálogjogot alapít egy ingatlanon, és feltéve azt a nem várt esetet, hogy szemmel is tartja az ingatlant, az ingatlan állagromlását észlelve azonnal biztosítékot kérhet, és ennek hiányában a szerződést megszüntetheti.

Ha egy kötelezettségnek valaki nem tesz eleget, akkor először bírósági úton kell azt érvényesíteni, majd önkéntes teljesítés hiányában végrehajtást kezdeményezni. Amennyiben a szerződést közjegyző által szerkesztett közokiratba foglalták, bírói szakasz nélkül közvetlen végrehajtás indítható. Jelzálog esetében a bírói út ugyanolyan, mint egyébként, a végrehajtásnál a zálogjoggal érintett dolgot érintően a hitelezőnek kielégítési elsőbbsége van, azaz több hitelező esetében is a zálogjogból befolyt vételár őt illeti meg. Zálogjog bejegyzésekor mindig meg kell határozni az értéket, amíg ez a kielégítési elsőbbség folyhat, nyilván ez egy maximum összeg, ami később változhat. Végrehajtás esetében a dolgokat árveréssel értékesítik. Ez a zálogtárgyra is vonatkozik, amennyiben a zálogtárgy értékesítése után a hitelező nem kapja meg a teljes összeget, a maradékot az általános végrehajtási szabályok szerint követelheti tovább. Fontos tudni, hogy a végrehajtás végrehajtási jog bejegyzésével indul. Ha nem a zálogjoggal rendelkező hitelező indítja meg a végrehajtást, a végrehajtási jog bejegyzéséről értesülnie kell, ilyenkor ő is beszállhat a végrehajtásba, azaz a szerződést felmondva a zálogtárgy értékesítését követelheti a végrehajtótól.

A zálogjog szabályai iránt érdeklődő tisztelt Olvasóink nemsokára megjelenő ilyen témájú tanulmányban sokkal részletesebben is bepillantást nyerhetnek ennek a mindennapjainkat is érintő bonyolult jogintézmény rejtelmeibe.