Társasház – A döntéshozatal fóruma: a közgyűlés

A társasházak vonatkozásában a rendes működés egyik alappillére a társasházi közgyűlések lebonyolítása és megtartása. A társasházi közgyűlés valójában a társasház döntéshozó szerve, itt születnek meg azok a fontos tulajdonosi határozatok, melyek a társasház működéséhez, életéhez elengedhetetlenek. Kezdve a társasházi alapító okirat és szervezeti és működési szabályzat elfogadásától, módosításától, át: az éves költségvetés meghatározásáig, jóváhagyásáig, egészen a különböző eseti döntésekig.

A társasházi házirendről itt olvashatnak részletesebben.

Sérelem esetére

Egy döntéshozatal során azonban mindig van és lesz is olyan tulajdonostárs, aki hátrányosnak véli magára nézve az adott határozatot. Épp ezért a társasházi törvény is tartalmaz arra vonatkozóan rendelkezéseket, hogy mit tehet olyan esetben a tulajdonos, ha a közgyűlési határozat jogszabályt, vagy társasházi alapító okiratot, szervezeti és működési szabályzatot, esetleg kisebbségi érdeket sért.

Azt előre leszögezzük, hogy a kisebbségi jogok védelme nem azt biztosítja az érintett, kisebbségben lévő személyek számára, hogy azokkal visszaélésszerűen éljenek.

Társasház – Néhány eset

A társasház alapítása az alapító közgyűléssel a társasházi alapító okirat és szervezeti és működési szabály elfogadásával, valamint az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel. Maga a társasház alapítása és később a társasházi alapító okirat módosítása a tulajdonos hozzájárulásával történhet meg. Ez alól kivételt képez az az eset, amikor az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként is kialakítható, vagy amellyel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ez a tipikus padlástér beépítés esete. Ekkor a társasházi közgyűlés legalább az összes tulajdoni hányad 2/3-os többségével dönthet az ingatlanrész elidegenítéséről. Ezt az elidegenítési jogot egyébként abban az esetben is gyakorolhatja a közösség, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-e ezzel egyetért. Ebben az esetben a kisebbségnek elvileg lehetősége volna a határozatot megtámadni. Ilyen magas támogatottság mellett, azonban ebben a határozatban fel kell hívni a kisebbségi tulajdonosokat arra, hogy nyilatkozzanak arról, hogy élnek-e a határozattal szembeni megtámadási jogukkal? És itt jön a lényeg!

A megtámadás lehetősége

Ugyanis a társasházi törvény 42.§-a lehetővé teszi azt, hogy amennyiben a társasházi közgyűlés határozata jogszabályba, vagy a társasházi alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseibe ütközik, vagy egyébként a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, akkor bármelyik tulajdonostárs az érintett közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérheti az illetékes bíróságtól. Ilyen eset lehet az, ha a közgyűlést nem a törvénynek, vagy az alapító okiratnak megfelelő szabályok alapján hívták össze, vagy nem megfelelő szavazattöbbséggel hozták meg a határozatot, illetve valóban olyan döntést, rendelkezést hozott, mely lényegesen sérti a kisebbségben lévő tulajdonos társakat. Az érvénytelenség megállapítását a bíróság előtt, az érintett határozat meghozatalától számított 60 naptári napon belül lehetséges kezdeményezni. Ez egy igen szigorú határidő, ugyanis amennyiben eredménytelenül telik el, az határozat érvénytelensége tárgyában nem lehet további lépést tenni.

Az eljáró bíróság egyébként külön kérelemre, dönthet úgy, hogy az érintett közgyűlési határozat végrehajtását felfüggeszti. Ezt azonban kérni kell, mivel maga a keresetindítás nem bír halasztó hatállyal a határozat végrehajtására.