Mit tartalmazhat a társasházi házirend?
A házirend gyakorlatilag bármit tartalmazhat, amiről a tulajdonosok úgy gondolják, hogy szabályozni szükséges. A házirend megalkotásánál első körben arra kell figyelemmel lenni, hogy nem sérthetik a külön tulajdon használatával kapcsolatos tulajdonosi jogokat.
Például egy házirendben nem lehet kimondani azt, hogy az egyes magánlakásokon belül nem lehet dohányozni, ugyanis a saját lakásán belül a tulajdonos többé kevésbé azt csinál, amit akar. Azt viszont már házirendbe lehet foglalni, hogy a közös használatú gangon nem lehet rágyújtani.
A házirend általában minden társasházban lakó személyre kiterjed, így a tulajdonosokra és bérlőkre egyaránt, sőt még adott esetben a lakók vendégeire is, mely esetben a lakó felelőssége, hogy a vendégével az előírt magatartási szabályokat betartassa.
Tipikus szabályozási körök
- Közös használatú helyiségek
Több társasházban is akadnak olyan épületrészek, amelyek a társasház tulajdonában vannak és bármely lakó jogosult a használatára.
Tipikusan ilyen a lépcsőház, amelyet mindenki egyaránt használ. Az ilyen jellegű helyeket a tulajdonosok előszeretettel sajátítják ki, egyesek attól sem riadnak vissza, hogy a saját dolgaikkal telepakolják a mindenki által használt területeket.
Ennek szabályozása tipikusan a házirendbe tartozik, hogy például, hogy tarthatja-e valaki a biciklijét a lépcsőházban vagy sem. Nyilván ebben az esetben fontos figyelembe venni a tűzvédelmi előírásokat, mivel egy esetleges ellenőrzés során megüthetik a bokájukat, akik figyelmen kívül hagyják.
- Takarítás
A közös használatú helyiségek másik nagy kérdése, hogy ki köteles azok tisztán tartására. Általában erre a legjobb megoldás, ha a társasház egy külsős takarító céggel szerződést köt ezeknek a helyiségeknek a tisztán tartására.
Másik megoldás, ha a házirendben a lakók előre meghatározzák, hogy melyik héten melyik lakó feladata a lépcsőház felmosása. Nyilván ez csak abban az esetben lehetséges, ha a házirendet minden lakó egyformán betartja, különben élhet a többi szabálykövető lakó is a koszban.
Ugyanígy fontos rendelkezni az társasház előtti utca tisztán tartásáról, valamint a kukák időben történő kihúzásáról is.
Ha a társasház céget fogad fel erre a célra, abból származik a legkevesebb vita, mivel a takarítás számláját ilyenkor a társasház a befizetett közös költségből finanszírozza.
- Hangok, zajok
Sok társasházi házirend tartalmaz előírást az egyes hang- és zajhatásokra. Ebből eredően, ahol lehetőség van a fűnyírásra, ott a házirend szokta szabályozni, hogy milyen időben szabad ilyen tevékenységet végezni. De a házirend gyakori esetben tartalmaz előírást a hangos zenehallgatásra, mosógép üzemeltetése vagy akár a hangos tévénézésre is.
Itt elsősorban az esti órákra tekintettel, valamint a hétvégi és az ünnepnapok figyelembevételével kerülnek megállapításra a tiltó rendelkezések
Társasházi házirend – hogyan szegjünk szabályokat?
Leginkább azt tudom tanácsolni, hogy sehogy. Minden társasházban van egy akadékoskodó lakó, aki olyan mértékig összeférhetetlen, hogy mindenki azt várja, mikor költözik már el. Nem árt, ha ezek a lakók nem mi vagyunk. Igyekezzünk a közösségünk által megállapított szabályok szerint élni, így elkerülve a konfliktusokat.
Van azonban az az eset, amikor a házirend olyan mértékben próbálja szabályozni az életünket, ami már nem életszerű vagy olyan elvárásokat fogalmaz meg a lakók felé, amelyeket nem tudnak betartani.
Az alábbi eset a valóságban megtörtént:
Az egyik társasházban azt írták elő a lakóknak, hogy a kisgyermekek alvási idejének megzavarása miatt, zajjal járó háztartási eszközöket (kifejezetten: porszívó, mosógép, robotgépek) csak hétköznap 8:00-12:00 óra között, valamint 14:00-17:00 óra között lehet használni.
Másik esetben arra akarták kötelezni az újonnan érkező lakókat, hogy csak abban az esetben költözhetnek be háziállattal a társasházba, ha ahhoz a lakás szomszédjai hozzájárulnak.
A fent említett mindkét kikötés valós, társasházi házirendbe beleírt szabály volt.
Az összes házirendben megfogalmazott szabály esetén fel lehet tenni azt a kérdést, hogy „és mi van hanem?”
A válasz pedig egyszerű: semmi.
A házirendben ugyanis általában nincsen jogkövetkezmény fűzve az egyes szabályok betartásához. Tehát például nem így kerülnek megfogalmazásra: „Szombaton és vasárnap porszívót működtetni tilos, aki jelen szabályt megszegi, 20.000 Ft bírságot köteles megfizetni a társasház számlájára.”
A házirendek zöme csak a tiltó szabályokat sorolja fel, valamint az elvárt magatartási normákat, azonban nem ad válasz arra, hogy mi történik akkor, ha valaki nem a meghatározott normák szerint él.
Van, ahol próbálkoztak szankciórendszert kapcsolni az egyes szabályszegése esetére, az ügy egészen a Kúriáig jutott. A Kúria kimondta, hogy a házirendek és SZMSZ-ek nem minősülnek a Ptk. szerinti polgári jogi szerződéseknek, amelyekben a felek szankciórendszert állapíthatnának meg az egyes szerződésszegések esetére.
Így bár logikusnak tűnhet, hogy a lakóközösség az egyes szabályszegőket megbüntesse, erre azonban még sincsen mód ilyen formában.
Az összeférhetetlen lakókkal szemben ugyanúgy a birtokvédelmi eljárás áll rendelkezésre, mint a nem társasházban élő személyeknek. Ebben az esetben a jegyző objektíven, a megvalósított magatartást vizsgálja, hogy az kimeríti-e a birtoksértést. Ezzel lekerülhető, hogy betarthatatlan és indokolatlan szabályok miatt bárkit jogsérelem érjen.