Társasházi együttélés és az érdekérvényesítés

Egy fiatal és egy középkorú nő, a lakás ajtajában fenyegetőzve vitatkozik.

Sokak előtt ismert probléma, hogy a társasházi együttélés bizony távolról sem konfliktusmentes. Sajnos nagyon gyakran előfordul, hogy ütköznek a tulajdonosi érdekek és egy-egy kérdésben való döntéshozatal végén lesznek elégedetlen tulajdonostársak. Így értelemszerűen merül fel a kérdés, hogy mit tehetnek, azok a tulajdonosok, akik úgy érzik, hogy a társasház közgyűlése nem megfelelő döntést hozott? Vajon biztosít-e számukra a jogalkotó bármilyen jogorvoslati lehetőséget?

A kérdésre a választ a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény tartalmazza, mely akként rendelkezik, hogy ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.

A szabályozás alapján láthatjuk, hogy a véleményükkel kisebbségben maradt tulajdonostársaknak lehetőségük van bíróság előtt megtámadni a közgyűlés határozatát, ahol kérhetik annak hatályon kívül helyezését és a közgyűlés új határozathozatalára utasítását is. Nagyon fontos követelmény azonban, hogy ez a jogosultság nem korlátlan, mivel csak és kizárólag a sérelmezett határozat meghozatalától számított 60 napon belül van lehetősége az érintettnek bírósághoz fordulni. Ez a határozat jogvesztő, ami azt jelenti, hogy annak elmulasztása esetén nincs helye igazolási kérelem benyújtásának a bírósághoz. A jogszabály alapján a határozat bírósági felülvizsgálatát a jegyző is kérheti a bíróságtól, mivel törvényességi felügyeletet gyakorol a társasházak működése felett.

A társasházi törvény alapján a társasház közössége a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogával, vagy másként eladási jogával az alapító okirat felhatalmazása alapján szabadon élhet az önálló ingatlanként kialakítható ingatlanrész kapcsán, valamint azzal a résszel kapcsolatban, amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. 

Abban az esetben, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségének a hozzájárulása szükséges, a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy kívánnak-e élni a fentiekben részletezett megtámadási jogukkal. Ez esetben a közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.

Amint az látható a jogalkotó több eszközt is biztosít a döntéshozatal során kisebbségben maradó tulajdonostársak részére, minden esetben figyelni kell azonban arra, hogy a sérelmezett határozat ellen a határidőben éljünk jogorvoslattal.