Kiskorú gyermek ingatlanügyei

Napjainkban egyáltalán nem nevezhető ritkának, hogy kiskorú, azaz 18. életévét még be nem töltött gyermek rendelkezik kiemeltebb értéket képviselő vagyontárgy, például ingatlan tulajdonjogával. Sok szülő úgy érzi, gyermeke jövőjét mihamarabb biztosítani kívánja, így még nagykorúsága betöltése előtt vásárol részére ingatlant, avagy a közös családi házat írattatja nevére. Problémák ugyanakkor nem a vagyontárgyak megszerzésekor szoktak jelentkezni, hanem akkor, amikor azok értékesítése válik szükségessé. Jelen cikkünk célja áttekinteni azon legfontosabb jogszabályokat, amelyek ezt a témakört szabályozzák.

Felmerülhet kérdésként, hogy egyáltalán kinek kell aláírnia az adásvételi szerződést, amelyet a kiskorú gyermek köt. E körben a kiskorúakat két csoportra osztja a hazai szabályozás. A 14. életévüket betöltött gyermekek már tehetnek jognyilatkozatot saját nevükben is. Azoknak érvényességéhez azonban szükséges a törvényes képviselő hozzájárulása. Ők tehát már aláírhatnak adásvételi szerződést, annak érvényességi kelléke a szülők hozzájárulása. A 14. életévüket be nem töltött kiskorúak esetében azonban a szülők írhatják alá az adásvételi szerződést, ők tehetnek ugyanis a kiskorú gyermekek nevében jognyilatkozatot.

Ingatlan eladásakor mindkét csoport esetében szükséges a gyámhatóság jóváhagyása is az ügylethez. Praktikusan ez azt jelenti, hogy a még alá nem írt szerződés tervezetét be kell nyújtani a területileg illetékes gyámhatósághoz, s kérelmezni kell, hogy azt hagyja jóvá a hatóság. Ezen kérelemhez szükséges csatolni az ingatlan forgalmi értékét alátámasztó adó- és értékbizonyítványt, avagy ingatlanközvetítésre feljogosított szerv értékbecslését. A gyámhatóság ugyanis a gyermekek védelme érdekében azt vizsgálja elsőlegesen, hogy az adásvételi szerződésben szereplő vételár megfelel-e az ingatlan piaci értékének. Amennyiben a gyámhivatal ezzel kapcsolatosan mindent rendben talál, sor kerülhet a szerződés aláírására.

Ezzel azonban még az eljárás nem ért véget. A földhivatal a tulajdonjog változását ugyanis csak akkor hagyja jóvá, hogyha azt a gyámhatóság záradékkal látja el.  Záradékolásra akkor kerülhet sor, hogyha a gyámhatóság felé igazolásra kerül, hogy az ingatlan vételára megfizetésre került.

Cikkünkben ugyan főként az ingatlan értékesítésével foglalkoztunk. Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy más egyéb, törvényben rögzített esetekben is szükségessé válhat a gyámhatóság jóváhagyása. Ilyennek minősül például a kiskorú gyermek nem tehermentes ingatlanszerzése, 285.000 forint feletti értékű ingóságok eladása, illetve a kiskorút megillető örökség visszautasítása is.

Javasoljuk tehát minden szülőnek, hogy mielőtt kiskorú gyermekét érintő, nagyobb horderejű szerződést köt, vagy nyilatkozatot tesz, mindig tájékozódjon az aktuális jogi szabályozásról. A gyámhatóság jóváhagyásának elmulasztása ugyanis súlyos időveszteséget és nem kevés bosszúságot is okozhat a feleknek.