A közgyűlés hivatott a társasházra vonatkozó döntéseket meghozni, valamint arról rendelkezni, hogy a közös költség hátralékot felhalmozott tulajdonosokkal szemben a társasház milyen módon lépjen fel.Akik társasházi közösségben élnek, tudják, hogy a mindenkori tulajdonos a társasház közgyűlése által meghatározott közös költséget köteles fizetni. Azonban azt már kevesebben tudhatják, hogy a közös költség megfizetésének elmaradása milyen súlyos következményeket vonhat maga után. Éppen ezért tartjuk szükségesnek az erről szóló tájékoztatást is.A társasházi törvény igen hatékony eszközt biztosít a társasház számára, hogy a közös költség tartozásokat behajtsa. Ennek elsődleges oka az, hogy a társasház mindenkori működéséhez szükséges költségeket, fedezetet a lakástulajdonosoknak kell biztosítaniuk, hiszen az ingatlan, a társasház fenntartása is az ő érdekükben történik.A közös költség összegét és annak tételeit a társasházi közgyűlés határozza meg, és a közös képviselő jogosítványait a behajtásra a társasházi alapító okirat, valamint a szervezeti és működési szabályzat tartalmazza. Abban az esetben, ha az érintett tulajdonos legalább három hónapnak megfelelő mértékű közös költség összegének megfelelő tartozást halmoz fel, úgy a társasház közössége közgyűlési határozattal dönthet az érintett tulajdonos ingatlanának jelzálogjoggal történő megterhelésének kezdeményezéséről, a tartozás és járulékai erejéig.A fenti döntés két módon történhet: vagy a társasházi alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat eleve rendelkezett erről a lehetőségről, vagy nem. Amennyiben nem, úgy a közgyűlésnek az érintett tulajdonostársakkal szemben külön, közgyűlési határozatot kell hoznia. Amennyiben a szervezeti és működési szabályzat eleve rendelkezik erről a kezdeményezési lehetőségről (és erre a közös képviseletet felhatalmazza), úgy külön közgyűlési határozat hiányában is, a közös képviselő akár kezdeményezheti az illetékes ingatlan-nyilvántartásnál a jelzálogjog bejegyzését.A jelzálogjog bejegyzéséhez azonban vagy a döntésről szóló közgyűlési határozatot, vagy a közös képviselő rendelkezését közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba szükséges foglalni, mivel kizárólag ezek alapján az okiratok alapján kerülhet sor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre. Az okiratba foglalás, és az ingatlan-nyilvántartás bejegyzéséhez szükséges költségek szintén behajthatóvá válnak a hátralékos tulajdonossal szemben.Fontos rendelkezése a törvénynek az is, hogy a jelzálogjog nem kizárólag egy alkalomra szólhat, hanem a jelzálogjog bejegyzésének elrendelése a három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető, így a hátralék halmozódik, és ezt további jelzálogjoggal is biztosítható.Abban az esetben azonban, amennyiben a hátralékot felhalmozott tulajdonos a jelzálogjoggal biztosított követelést kiegyenlíti, úgy a közös képviselő köteles 8 napon belül a jelzálogjog törlésére vonatkozó engedély kiadni és közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalni, valamint a földhivatalhoz benyújtani.Dr. Burján Zsuzsanna