A tulajdonostárs megtérítési igénye a társasházzal szemben

Társasházban élőket sok esetben bosszantja a társasházi döntéshozatal kiszámíthatatlansága vagy elmaradása. Különösen bosszantó lehet, ha a saját tulajdonunk kerül veszélybe a társasház hanyagsága miatt, például abban az esetben, ha a közös tulajdonon kellene munkálatokat elvégezni, hogy a külön tulajdonban ne keletkezzen kár. Legyen szó akár beázásról, akár megbomlott tetőről, elkorhadt csövekről, kötelesek vagyunk a végtelenségig várni, ha a közgyűlés nem dönt?

A vonatkozó kérdésben a Kúria egy 2018-as döntése mutat irányt. A közösséget terhelő kötelezettségek vállalása változatlanul a közgyűlés kizárólagos döntési jogkörébe tartozik, ugyanakkor nem zárja ki a tulajdonostársnak a társasházi épület közös tulajdonú részei állagának megóvására vonatkozó jogosultságát. Tehát abban az esetben, ha a társasházi közösség nem intézkedik, az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.

A munkálatok költségét megelőlegező tulajdonostárs tehát megtérítési igénnyel fordulhat a társasház felé, vagy adott esetben beszámításra is lehetősége van a társasház követeléseivel, így a közös költséggel szemben is.

Mire érdemes azonban ügyelni?

A szabály csak az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokra vonatkozik. Azaz olyan munkálat, ami nem feltétlenül szükséges, nem tartozik ide, ez pedig sok esetben szakértői kérdés lehet. A megelőlegezett költségek esetén vitatható továbbá az is, ha az túlárazottnak minősül.

Másfelől a munkálatokkal, azok költségével kapcsolatos döntés továbbra is a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe fog tartozni, a bírói gyakorlat szerint még akkor is, ha e döntését csak késve vagy egyáltalán nem hozza meg. Ebből következően a közgyűlési határozat hiányában eljáró tulajdonostársaknak számolniuk kell azzal, hogy ráfordításaik figyelembevételével a társasház közgyűlése dönt a költségek viseléséről. A közgyűlési határozat hatálya alól a munkálatokat már elvégző tulajdonostárs sem lesz kivétel, vagyis a közgyűlés dönti el végső soron, hogy az egyes tulajdonostársak milyen módon kötelesek viselni a költségeket. Ez a döntés nem lehet jogszabálysértő, hiszen a közgyűlési határozat megtámadására vonatkozó szabályok szerint akár bíróságon is támadható.