A tényállás

A tényállás alapján a perben alperesként szereplő bérlő 2017. október 31. napjától bérelt egy üzlethelyiséget. A bérbeadó tudomással bírt arról, hogy bérlő a bérleményt lábbeli, pipere termék, kiegészítők, kapcsolódó kiegészítők és más cikkeket értékesítő cipőbolt működtetésére kívánta használni. Ehhez a hasznosításhoz bérbeadó a bérleti szerződés aláírásával kifejezetten hozzájárult.

A szerződést a felek a nyitás napjával kezdődő 15 éves határozott időtartamra kötötték meg. Azonban a szerződés szerint bérlő a szerződést 60 napos határidővel rendkívüli felmondással bármikor felmondhatta, ha a bérlemény valamely nem a bérlőnek felróható vagy érdekkörében álló okból egy hónapot meghaladó időtartamban folyamatosan szerződésszerű használatra alkalmatlanná válik és ennek során a kereskedelmi forgalom előtt fizikailag is zárva tart.

2020. március 28. napján, a koronavírus járványra tekintettel hatályba lépett a kijárási korlátozásról szóló 71/2020. (III. 27.) Kormányrendelet. E kormányrendelet volt az, amelyik meghatározta, hogy mik azok az alapos indokok, amelyekre tekintettel a lakóhely, a tartózkodási hely, illetve a magánlakás elhagyására sor kerülhet. Ilyen alapos indok volt például a munkavégzés, az egészségügyi ellátás igénybevétele, a temetés és házasságkötés szűk családi körben, vagy éppen a háziállatok közterületi sétáltatása. A kormányrendelet értelmében azonban a cipőboltban történő vásárlás nem tartozott az alapos okok közé. A kormányrendelet 2020. május 17-ig tartalmazott ilyesfajta korlátozásokat.

A fentiekre tekintettel alperes 2020. április 29. napján 60 napos felmondási határidővel 2020. június 28. napjára a bérleti szerződés fent említett pontjára hivatkozással felmondta a bérleti szerződést. Felperes természetesen vitatta a felmondás jogszerűségét és fizetési felszólításában követelte, hogy alperes fizesse meg a 2020. március 28-a és 2020. május 17-e közé eső időtartamra járó bérleti díjat.  Alperes az ingatlan birtoklásával 2020. június 22. napján hagyott fel. A felperes ezután 2020. augusztus 5. napján kelt levelével felmondta a 2017. október 31. napján létrejött bérleti szerződést, tekintettel arra, hogy az alperes 2020. július 15. napján kelt felszólításban foglalt fizetési kötelezettségének nem tett eleget.

Az elsőfokú eljárás

A fentiek után a bérbeadó, mint felperes keresetet nyújtott be a bérlővel szemben és kérte a bíróságtól, hogy kötelezze a bérlőt, mint alperest az elmaradt bérleti díj megfizetésére. Álláspontja szerint a bérlő felmondása jogellenes és érvénytelen volt. Kifejtette, hogy álláspontja szerint az alperes bérleti szerződés szerinti fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ezért a felperes a bérleti szerződés és a lakástörvény szerint az alperesi szerződésszegésre hivatkozással felmondta a bérleti szerződést.

Alperes érdemi ellenkérelmében kifejtette ugyanakkor, hogy a Polgári Törvénykönyv szerint arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. Álláspontja szerint 2020. március 28. napjától 2020. május 17. napjáig saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatta a szerződésszerinti célra a bérleti helyiséget. Alperes hivatkozott továbbá a bérleti szerződés fent említett pontjára, valamint arra, hogy a kormányrendeletben a cipőüzletben történő vásárlás, illetve az ott tartózkodás nem szerepel, vagyis 2020. március 28. napjától kezdődően 2020. május 17. napjáig vásárló jogszerűen nem vásárolhatott az üzletben, illetve nem tartózkodhatott a bérleményben, így az alperesnek kötelezően alkalmazandó jogszabályi előírás következtében a fenti időszakban a bérleményt a kereskedelmi forgalom előtt zárva kellett tartani. Álláspontja szerint a bérlet célja a cipőüzlet működtetése vagyis a szerződésszerű használat, egyértelműen kereskedelmi, jövedelemszerző tevékenység folytatását jelenti, erre tekintettel a bérlemény az alperesnek fel nem róható, illetőleg érdekkörén kívüli okból a kormányrendelet fent hivatkozott rendelkezései következtében 2020. március 28. napjától kezdődően szerződésszerű használatra alkalmatlanná vált, amely állapot 2020. május 17. napjáig vagyis egy hónapot meghaladó időtartamban állt fenn. Az alperes kifejtette továbbá, hogy a koronavírus világjárványra tekintettel elrendelt kormányzati intézkedések, így különösen a 71/2020. (III. 27.) Korm. rendelettel bevezetett kijárási korlátozás nem minősülhet az alperes érdekkörében felmerülő oknak.

Az elsőfokú bíróság végül az alperesnek adott igazat, felperes keresetét pedig teljes mértékben elutasította. Indokolásában kifejtette, hogy a covid-19 koronavírus világjárvány és az annak következtében meghozott állami korlátozó intézkedések „vis maiornak” minősülnek. A bíróság utalt a Kúria egy korábbi döntésére, melyben kifejtették, hogy a vis maior kifejezés természeti, vagy emberi eredetű ellenállhatatlan erőt jelent, amely abszolút jellegű: az emberek számára elérhető eszközökkel nem hárítható el. A bíróság kimondta továbbá, hogy az alperes 2020. március 28-tól 2020. május 17. napjáig saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatta a perbeli ingatlant, erre az időszakra pedig a polgári Törvénykönyv szabályai szerint nem volt köteles bérleti díjat fizetni, felmondása pedig megalapozott volt.

A másodfokú eljárás

Az ítélet ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben kérte elsődlegesen a megváltoztatását és a keresete szerinti ítélet meghozatalát, másodlagosan a hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. Felperes továbbra is azon az állásponton volt, hogy az alperes által hivatkozott jogszabályi rendelkezések nem eredményezték a perbeli bérlemény szerződésszerű használatra alkalmatlanná válását, illetve álláspontja szerint az alperes bérleményben folytatott tevékenységét, a cipőáruház működését korlátozó jogszabályi rendelkezések a bérlő alperes érdekkörébe tartozónak minősülnek. Álláspontja szerint a jogszabályi rendelkezéseknek való megfelelés a bérlő feladata, így amennyiben egy jogszabály – bármilyen okból is – a bérlő tevékenységét érinti, az a bérlő érdekkörébe tartozónak minősül.

Az alperes ezzel szemben fellebbezési ellenkérelmében az ítélet helybenhagyását kérte, lényegében annak helyes indokaira tekintettel.

A másodfokú bíróság végül úgy ítélte meg, hogy a felperes fellebbezése megalapozatlan, az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, tehát úgy ítélte meg, hogy az alperest fizetési kötelezettség nem terheli. Ugyan a másodfokú bíróság kiegészítette az elsőfokú bíróság ítéletének indokolását, lényegében kimondta, hogy a bérbeadó tartozik viselni annak kockázatát, ha a bérlet időtartama alatt a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró, mindkét szerződő félen kívül álló ok – pl. vis maiornak minősülő, emberi erővel el nem hárítható esemény – következik be. Az Ítélőtábla álláspontja szerint pedig a COVID-19 koronavírus világjárvány és az annak megfékezésére tett intézkedések sem a bérlőnek, sem a bérbeadónak nem róhatóak fel, az mindkettejük érdekkörén kívül álló oknak minősül.

Összefoglalás

Összefoglalva tehát a bíróságok napjainkban kezdik megválaszolni azokat a kérdéseket, amikre teljesen pontos és helyes választ még mi jogászok sem tudtunk adni a 2020-as év elején. A most ismertetett döntés alapján azonban úgy tűnik, hogy a világjárvány vis maior jellegét a bíróságok el fogják ismerni, ami további érdekes döntésekhez vezethet a jövőben.