- Csapjunk bele, és kössük meg az üzletet.
- Rendben akkor foglalóként adj ide nekem egy százast! Előlegbe.
- Oké tessék!
Na ebből lesz a jogvita!
Mi a probléma a fenti kis elképzelt párbeszéddel? Az, hogy a jogszabályok nem használnak szinonimákat, tehát egyáltalán nem mindegy, hogy valamit előlegnek vagy foglalónak hívunk. Ugyanis a két elnevezéshez két különböző joghatás fog kapcsolódni. Ez nem „jogászkodás” vagy szőrszálhasogatás, hanem a viták elkerülésének az alapja az, hogy mindkét fél ugyanazon kifejezések alatt, ugyanazt a jelentéstartalmat értse. Ha valaki szerint ez csak kákán csomó keresés, akkor kérdezze meg az orvosát, számít-e, hogy idült vagy heveny tünetei vannak. Vagy akár a mindennapi életből egy másik példa: Nem mindegy, hogy két ember között egy kapcsolat nyílt, vagy nyitott. Úgy vélem lehet „kisebb” nézeteltérés a felek közt, ha a szavakon nem ugyanazt értik.
Ha egy szerződés egyszer így, egyszer úgy nevezi ugyanazt a dolgot, vagy keveri a jogszabályban egyértelműen kikristályosodott jelentésű szavakat, akkor remek alapot ad egy hosszadalmas jogvitára. Ha a szerződés egyes feltételeit sokféleképpen lehet értelmezni, akkor az egy rossz szerződés. Ugyanis amíg a felek közt minden rendben van, addig kit érdekel, hogy előleg, vagy foglaló? Senkit ugye? De amint valamiben nem értenek egyet, és egy forintot is vissza kellene adni, egyből nagyon fontos lesz bizonyos szavak jelentése.
Sokszor találkozunk azzal, hogy a szerződés előlegnek nevezi az átadott összeget, majd a következő bekezdésben foglalóként utal vissza rá. Olyat is tapasztalhatunk, hogy az előlegként megnevezett összeghez a foglaló jellemzőit írják le magyarázatként. Ha ilyet látunk egy szerződésben, ne írjuk alá, mert garantáltan elhúzódó jogvitát fog eredményezni.
Mi a közös az előlegben és a foglalóban?
Mindkét összeg általában a szerződéskötést megelőzően, vagy közvetlenül a szerződéskötéskor, de még a teljes összeg megfizetése előtt játszik szerepet. Tehát gyakran már a szerződéskötés előtt, pusztán átvételi elismervény ellenében átadásra kerül egy kisebb összeg. Az is lehetséges, hogy a szerződéskötéskor nem a teljes ellenszolgáltatás kerül megfizetésre (pl. adásvétel esetében nem a teljes vételár). Mindkét esetben az összeget átadó személy szerződéskötési akaratának valódiságát, szándékának komolyságát hivatott jelezni. Mindkét esetben a teljes összeg kifizetésekor a foglalóként, vagy előlegként átadott összeget beszámítják. De hol itt a gond?
Mindkét összeget lehet a szerződéskötés, vagy a birtokbaadás akadályainak elhárítására fordítani (pl. az adásvétel tárgyát jelentő dolog tehermentesítésére, szállítására, őrzésére, védelmére). Tehát gyakran előfordul, hogy az átadott előleget, vagy foglalót az átvevő személy – összhangban a szerződéssel – elkölti. (Mondjuk az ingatlanon fennálló terheket egyenlíti ki belőle.) Ilyenkor komoly gondot tud okozni, ha a kapott összeget vissza kell fizetni, pláne, ha kétszer. És ezért nagyon nem mindegy, hogy előleget vagy foglalót adtunk.
Az előleg az nem más, mint egy – még a másik fél teljesítése előtt átadott – összeg, amely nem a teljes ellenszolgáltatást jelenti. De semmilyen szankció nem kapcsolódik hozzá, így pl. ha egy vevő visszalép, akkor is visszakapja az előleget. Magyarán, ha előleget kapok a vevőmtől, és elkezdem tehermentesíteni belőle az ingatlant, majd a vevő meggondolja magát és visszalép, akkor vissza kell adnom a pénzt. Míg, ha foglalót adott, akkor nem kell emiatt aggódnom. (Ezért is szoktak ingatlan adásvételnél foglalót adni, hogy az eladó ne kerüljön ilyen nehéz helyzetbe).
Ugyanakkor, ha a vevő által átadott előleg átvétele után akár egy forinttal is jobb ajánlatot kapok, ezért én meggondolom magam, akkor egyszerűen visszafizetem a kapott előleget, és kész. De ha foglalót kaptam, akkor nem ilyen könnyű a helyzetem. Ezért jó a vevőnek is, ha foglalót ad, nem olyan könnyű őt félreállítani, ha befutna egy picit jobb ajánlat.
A foglaló
A foglaló az előleghez képest egy szankció jellegű biztosíték. Mindkét fél szerződésszegését, variálását, inkorrektségét vagy sajnos akár a rossz helyzetfelismerését is szankcionálni tudja. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy a szerződés azért hiúsul meg, mert az egyik fél inkorrekt, variál, meggondolta magát. Lehet, hogy csak nem kap elég hitelt, vagy közben kirúgják stb. És a foglaló bizony ezesetben is könyörtelen: Ha rosszul mértem a saját anyagi helyzetemet, az az én hibám. Gondoljunk csak bele a fent említett példába, amikor az ingatlan adásvétel esetében átadott foglalót az eladó – szerződéses kötelezettségének eleget téve – elkölti a tehermentesítésre. A vevő pedig közben lop a munkahelyén, kirúgják és ezért nem kap hitelt. Elég igazságtalan helyzet lenne, ha az eladónak ilyenkor a föld alól is elő kéne teremtenie a már elköltött összeget. Pláne, hogy a szerződés teljesítése érdekében, a tehermentes tulajdonszerzést elősegítve költötte el.
A foglaló legfontosabb jellemzője tehát, hogy nem csak a szerződéskötési akaratot erősíti meg, hanem a szerződéstől való elállást is nehezebbé teszi. Kvázi szankcionálja azt, ha az egyik fél magatartása miatt a szerződést meghiúsul. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél ugyanis az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.
Ebből következik a foglalónak egy fontos, de kevesek által ismert jellemzője is. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Ez azt jelenti, hogy ha meghiúsult ugyan a szerződés, de egyik fél sem felelős a meghiúsulástért, akkor egyik felet sem szankcionálja a törvény. Ebben az esetben eltűnik a foglaló szankció hatása. Ha mindkét fél a hibás, akkor is ez a helyzet, szóval, ha a foglaló átadása után derül ki, hogy sem az ingatlan, sem a vevő nem hitelképes, akkor a foglaló visszajár. Feltéve, hogy az eladó úgy fogadta el a vételi ajánlatot, hogy tudta: a vevő hitelből fizeti ki a vételárat. Ellenkező esetben hivatkozhat arra az eladó, hogy neki semmi köze ahhoz, hogy a vevő hogyan teremti elő a vételárat… de erről azért egy perben hosszan lehetne vitatkozni. Ezt ugyanis csak a konkrét helyzetben lehet helyesen vizsgálni. Az is előfordulhat, hogy az eladó hazudott az ingatlan jellemzőiről, erre derült fény, és emiatt nem hitelképes az ingatlan. Ekkor még a foglaló kétszeres visszafizetése sem elképzelhetetlen.
Mitől lesz valami foglaló?
A Ptk. úgy fogalmaz, hogy a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Éppen ezért jegyezzük meg, hogy ha a szerződésből nem tűnik ki az, hogy a kötelezettségvállalás megerősítésére adták át az összeget, és nem derülnek ki a foglaló jellemzői, akkor nem tekinthető foglalónak. Legtöbbször azt is szerződésbe szokták foglalni, hogy a foglaló természetével, jogkövetkezményeivel a felek tisztában vannak, ezért hát egyértelműen kiderül a szerződésből, hogy az összeget nem előlegként, hanem foglalóként kezelik.
A témáról korábbi cikkünkben is olvashattok.