A társasházi közös tulajdon elidegenítése: kálvária a közgyűlésen

Egy kézi aláír egy papírt egy asztalon, amin kék papírház van.

Sokan úgy gondolják, hogy a társasházi közgyűlések unalmas órái feleslegesek, ezért a részvételi arány rendszerint alacsony rajtuk. Vannak azonban olyan kérdések, amelyeket csak a lakóközösség dönthet el, ráadásul csak meghatározott többséggel. Ilyen például a lakók közös tulajdonában álló helyiségek értékesítése. Ha valaki meg kívánja például venni egy társasház földszintjén található üzlethelyiségeket, igazi kálváriát kell járnia, az eljárás ugyanis többlépcsős és hosszadalmas. 

A legnagyobb nehézséget az okozza, hogy jelentős többségnek kell az eladás mellett szavaznia, ugyanis ebben az esetben szükség van az alapító okirat módosítására és a földhivatali bejegyzésre is. A társasházi törvény rendelkezései szerint az alapító okirat módosításához minden tulajdonostársnak hozzá kell járulnia. Ez alól szerencsére vannak azért kivételek. Például, ha maga az alapító okirat határoz úgy, hogy 4/5-ös vagy 2/3-os többség is elegendő az elidegenítéshez, akkor az ilyen többséggel meghozott határozat is elég lehet. Ez abban az esetben lehetséges, ha a kérdéses ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglévő tulajdon tárgya bővíthető. Fontos információ, hogy a többség meglétét a tulajdoni hányadok arányában kell vizsgálni, illetve, hogy az ilyen módon hozott határozatban fel kell hívni a kisebbség figyelmét a határozat bíróság előtti megtámadásának lehetőségére. Erre 60 nap áll rendelkezésre és a tulajdonostársaknak a közös képviselő felé nyilatkozniuk kell arról, hogy kívánnak-e pert indítani.

Ha a 60 napos határidő eredménytelenül telik el vagy a kisebbségben maradt tulajdonostársak úgy nyilatkoznak, hogy nem támadják meg a határozatot, úgy a megkívánt többséggel hozott határozat alkalmas arra, hogy a tulajdonjog bejegyzés alapjául szolgáljon. Ehhez azonban az is szükséges, hogy tartalmazza a konkrét vételi ajánlatot, tehát az ingatlanrész megjelölését, vételárat, stb. Amennyiben a formai követelményeknek a határozat megfelel, úgy ügyvédhez vagy közjegyzőhöz kell fordulni az irat közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalásának érdekében. Ez szükséges ugyanis ahhoz, hogy a földhivatal a tulajdonjogot átjegyezze az ingatlan-nyilvántartásban.

A megkívánt többség és az adminisztratív követelmények nélkül a közös tulajdonban lévő ingatlanrész elidegenítése nem lehetséges. Akinek szándékában áll tehát valamely üzlethelyiség vagy még közös tulajdonban álló tároló megvásárlása, érdemes gondoskodni előre a tulajdonostársak szimpátiájának elnyeréséről és arról, hogy a közgyűlés minden formai követelményének eleget téve tűzze napirendre az elidegenítés kérdését, és hozzon határozatot.