Egy építkezés komoly megpróbáltatások elé állíthatja az embert, hogy mik ezek, arról több alkalommal írtunk oldalainkon. De mi a helyzet akkor, ha az építkezés nulladik kilométerköve, a telkünkre vonatkozó szabályozás változik meg?
Az építési előírásokra országos szabályozás létezik, ez fekteti le annak kereteit, hogy milyen szabályokat kell figyelembe venni pl. egy ház tervezése, megépítése során. Emellett a helyi önkormányzat ezeknek az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel megalkotja a helyi építési szabályzatot, ami az adott településen zajló építkezésekre fog vonatkozni.
Időnként ez a helyi építési szabályzat változhat, pl. előfordulhat, hogy megváltozik egy ingatlan övezeti besorolása vagy a beépíthetőségének mértéke.
Mit tehet a tulajdonos, ha ezek a változtatások keresztülhúzzák korábbi terveit, esetleg változtatásra kényszerül miattuk?
Az építési törvény értelmében abban az esetben, ha az ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat másként állapítja meg vagy korlátozza, és ebből a tulajdonosnak, haszonélvezőnek kára származik, a tulajdonost, haszonélvezőt kártalanítás illeti meg.
Így abban az esetben, ha megváltoznak az övezeti előírások, vagy telekalakítási/építési tilalom kerül az adott ingatlanra, ebből eredően pedig a tulajdonosnak kára származik, akkor kártalanítás jöhet szóba.
A kártalanítás összege az ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözet. Értelemszerűen nem jár kártalanítás abban az esetben, ha az előírások megváltozása miatt nem merül fel értékcsökkenés, pl. nő a beépíthetőség.
A kártalanítás időbeli határára vonatkozóan azt írja elő a jogszabály, hogy a korábbi szabályozás (építési jogok) keletkezésétől számított 7 éven belül kerül sor e jogok megváltoztatására vagy megszüntetésére, akkor a fenti feltételek teljesülése elegendő.
A 7 év eltelte után csak a használat gyakorlásába való beavatkozásért és csak akkor jár kártalanítás, ha a változtatás a korábbi használatot megnehezíti vagy ellehetetleníti. A hét év a korábban hatályba léptetett helyi építési szabályzat, szabályozási terv esetében 2000. március 1-jétől számítandó.
Vannak kivételek is,
amikor még a fenti esetkör ellenére sem jár kártalanítás. Így ha az ingatlan rendeltetését olyan közérdekű célban határozza meg az új szabályozás, amelynek megvalósítása a tulajdonostól nem várható el, és ez a tulajdonosi és építési jogokat korlátozza, a tulajdonos attól követelheti az ingatlan megvételét, akinek érdekében állt a közérdekű célt szolgáló korlátozás előírása. Ha az érdekelt nem állapítható meg, vagy jogutód nélkül megszűnt, a tulajdonos a települési önkormányzattól követelheti az ingatlan megvételét.
Nem jár kártalanítás a természeti veszélyeztetettségből eredő kár megelőzésére, a tulajdonos érdekeinek védelme céljából elrendelt tilalom, vagy pl. szabálytalan építmény, építményrész és használat esetében. Védett terület, építmény vagy egyedi érték védelme érdekében elrendelt tilalom esetén a fizetési kötelezettségre az erre vonatkozó külön jogszabályok az irányadók.
A kártalanítást az köteles megfizetni, akinek az érdekében a korlátozás történt. Ha nem határozzák meg azt, akinek az érdekében a korlátozás történt, a kártalanítási kötelezettség a települési önkormányzatot terheli.