A másodiknak bejegyzett lakásmaffiózó már jóhiszemű tulajdonos?

Megjelent a Jogi tanácsadó 2006. április 11-i számában

Lakcím-, postacímváltozásról érdemes azonnal értesíteni a Földhivatalt!

Akad a jognak olyan területe, ahol az emberek tájékoztatása kiemelkedő jelentőségű. Például,

nem tudnak egyes szabályokról, vagy tudnak azokról, ám rosszul, pontatlanul. Ha mindez az ingatlannal, ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban merül fel, a gond “lakhatásba vágó” lehet. A D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. Szakértője próbál segíteni olvasóinknak.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. Törvény 63 § (2) bekezdése a következőt mondja: “Az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló bírósági pert azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen szerzett jogot, a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredeti érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt.”

A jog dilemmája: régi és új tulajdonos

A magyar jog az ellentmondás feloldása – tulajdonos és vevő védelme – érdekében a következőt mondja: a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző vevő mindent megtett, semmiképpen nem tudta elhárítani a bekövetkezett helyzetet. Ám mégis tény, a régi tulajdonos az igazi tulajdonos, ezért az indíthasson egy törlési pert, de (!) ezt a jogot csak három évig biztosítom a részére. Ha eltelt a három év, akkor a két jóhiszemű személy közül előnyben résesítem az újabbat, hiszen ilyenkor már vannak kisebb fokú mulasztások az eredeti tulajdonos terhén. Egyrészt nem járt el gondosan, nem jelezte a földhivatal felé lakcímváltozását, ezért nem kapta meg a határozatot, ezért nem tudott azonnal fellépni a jogosultatlan tulajdonbejegyzéssel szemben. Másrészt eltelt három év, és nem csak a címváltozásokat nem jelentette be, hanem a telekkönyvet sem ellenőrizte. Igényét ilyen esetben már csak akkor tudja érvényesíteni, ha a vevővel szemben bizonyítani tudja annak rosszhiszeműségét – ám a bizonyítás őt terheli, és a bizonyítatlanság az ő hátrányára válik.

Mit jelent ez? Közismert szabály, hogy ingatlan tulajdonjogának szerződéses átruházásához az erre irányuló szerződésen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges (Ptk. 117 § (3) bekezdés). Tehát az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hozza létre a tulajdonosváltozást.

Ám mint közismert, egyes bűnözői csoportok nem riadnak vissza az okirat-hamisítástól, a lakásmaffia tevékenységével már jogalkotói szinten is próbáltak foglalkozni. Több esetben megtörtént, hogy hamisított okiratok felhasználásával, a telekkönyvi tulajdonos pozícióját mímelve eladják a mit sem sejtő áldozat ingatlanát egy másik bűnözőnek, aki így bekerül az ingatlan-nyilvántartásba, majd a gyakran n bekövetkező második lépésben “eladóként” szerepel.

Már az első fázis is súlyos helyzetet jelent.

Hiszen az áldozat, ha kellő időben tudomást szerez a telekkönyvi határozatból vagy egyébként a történtekről, az így bejegyzett “tulajdonossal ” szemben még felléphet, megkísérelheti bizonyítani a meghamisított aláírás tényét, azt , hogy az új “tulajdonos” nem tőle, mint tényleges tulajdonostól “vásárolt”. Az érvénytelen bejegyzést ekkor még törlik, igaz, nem kevés izgalom és utánjárás után. A baj azonban még nagyobb lehet. Amint az lenni szokott, az új “tulajdonos” azt követően, hogy tulajdonjogát bejegyezték, néhány napon belül egy jóhiszemű harmadik vevőnek tovább is tudja adni az ingatlant- mert az ő vevője tekintetében már alkalmazásra kerül a fent idézett jogszabályi rendelkezés. Vagyis – és ez az igazi dráma -, amennyiben eltelik az érvénytelen bejegyzés után három év, akkor még bizonyított érvénytelenség esetén sem tehet a bejegyzett jóhiszemű vevővel szemben semmit az áldozat, a “volt” tulajdonos, és nem hivatkozhat arra sem, hogy a telekkönyvi határozatból nem látott semmit, azt nem kézbesítették a részére.

A példa azért nem elméleti, mert nagyon sokan – nyilván azért is, mert a fenti szabályt nem ismerik – megváltozott lakcímükről nem tesznek bejelentést a földhivatalnak, ezért a határozatot sem kapják meg, ha “a nevükről leírnák” az ingatlanukat. Amennyiben a “volt” tulajdonos három évig nem jár a földhivatal felé, akkor három év után már késő. Kárpótlást ezt követően kizárólag a lakásmaffiától kaphat – ennek reménytelenségét nem részletezném. Különösen veszélyes a helyzet teleingatlanok, nyaralók, nem lakott ingatlanok esetén, ahol a mindennapos birtoklás sem javítja a tényleges tulajdonos helyzetét, a hamis változások felismerésének lehetőségét.

Három évnél gyakrabban nézzük meg!

A jogalkotó a gondokon annyiban próbált meg segíteni a közelmúltban, hogy a földhivatalnak már nem csupán a határozatot kell kézbesítenie a tulajdonos részére, hanem arról a tényről is értesítést kell küldenie, hogy valaki kérelmet nyújtott be az adott ingatlanra. A probléma persze változatlan marad, ha a földhivatal ezt az értesítést is csak a tulajdonos által bejelentett régi címre tudja kiküldeni. Tehát minden ingatlantulajdonos érdeke – ha bizonyos akar abban lenni, hogy időközben nem adták-e el a nevéről azt, amit a magáénak tud -, hogy a tényleges elérhetőségét tartalmazó címét három évnél gyakrabban hozza az ingatlan-nyilvántartás tudomására, tekintsen be a földhivatali iratokba vagy kérjen ki tulajdonilap-másolatot.

Felmerülhet a kérdés, miért van erre a szigorú határidőre szükség, a tényleges tulajdonos miért veszti el a jogát a nem túlságosan hosszú három év után, hogy bizonyíthatóan nem a valódi tulajdonostól szerző embertől visszakövetelhesse tulajdonát (még ha az jóhiszeműen és ellenérték fejében szerezte is). A válasz: nem csupán a jóhiszemű bejegyzett tulajdonos, hanem jóhiszemű vevő jogait is védeni akarta a jog. Nagyon kiszolgáltatott helyzet ugyanis, ha valakinek – tudtán kívül – kihúzzák a lába alól a saját tulajdonát, ám nem sokkal jobb annak a vevőnek a helyzete sem, aki elmegy a földhivatalba, megnézi a bejegyzett tulajdonost (ott már a hamisan bejegyzett második szerepel, ám ő ezt nem ismerheti fel), azzal leül tárgyalni, kifizeti a vételárat, beköltözik. Majd jön valaki és azt követeli, költözzön el. Valahol meg kell húzni a határt, a jog nem hagyhatja a vevőket túl sokáig bizonytalanságban.