Alapvető tudnivalók

Vételi jogot, illetve eladási jogot mind ingó, mind ingatlan vonatkozásában alapítani lehet. Érdekes módon ilyen jogot gazdasági társaságban fennálló vagyoni részesedésre (üzletrészre) is alapítani lehet.

A vételi jog lényege, hogy a vételi jog jogosultja a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatával megvásárolhatja a szerződésben foglalt vételáron a vételi joggal terhelt dolgot.

Az eladási jog lényege nem abban áll, hogy az eladási jog jogosultja a dolgot megveheti, hanem abban, hogy az ilyen jog birtokosa jogosult egyoldalú nyilatkozattal eladni a dolgot az eladási jog kötelezettjének.

Ha például van egy nagyértékű ingó tárgy (pl. egy drága karóra), amin eladási jogot alapítottak, akkor a jog jogosultja az erről szóló szerződésben meghatározott vételáron eladhatja az eladási jog kötelezettjének egy egyoldalú jognyilatkozat által. Fontos szabály, hogy ez a jog is csak más személy tulajdonában álló dolgon állhat fenn, az eladási jog jogosultjának saját dolgán nem!

Az eladási jog kötelezettje – azaz a vevő – egy harmadik személy lehet, aki nem az eladási jog jogosultja, ha ugyanis a jogosult vehetné meg a dolgot, akkor vételi jogról beszélnénk.

Hogyan jön létre a vételi jog, illetve az eladási jog?

Mindkét jogosultságot kizárólag írásbeli szerződésben lehet létrehozni. Az írásbeliség kötelező mind ingó, mind ingatlan esetén. A szerződésnek tartalmazni kell az összes alapvető feltételt, mely a jog gyakorlásához, illetve az adásvételhez szükséges. A szerződésben pontosan rögzíteni kell a dolgot, melyre a vételi/eladási jogot alapítják. A szerződésben meg kell állapodni arról, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a dolog tulajdonjoga a jogosultra átruházásra kerül. Az eladási jognál pedig arról, hogy az eladási jog gyakorlása esetén a tulajdonjogot a kötelezettre ruházzák. Mindkét jog határozott, illetve határozatlan időre is alapítható.

A határozatlan idejű vételi vagy eladási jog sokszor nagy hátránnyal jár a kötelezettek számára. Ezért gyakran időbeli korlátozással kötnek ki ilyen jogot. A megszűnés ideje nem csak naptári nap szerint vagy a fennállás időtartamának rögzítésével határozható meg. A felek megállapodhatnak úgy is, hogy a jog bizonyos feltételek teljesítése esetén megszűnik. Például a biztosíték céljából alapított vételi jog esetén a felek megállapodhatnak, hogy a jog megszűnik, ha a kötelezett teljesíti a tartozását.

A szerződés kötelező tartalmi eleme továbbá a vételár pontos megjelölése. A vételárat nem csak összegszerű módon lehet meghatározni. Adott esetben rögzíteni lehet a szerződésben a módszert, ami alapján a vételár kalkulálható a jog gyakorlásakor. A vételár ilyen módon való megállapítása különösen akkor célszerű, ha a vételi/eladási jog hosszú időre szól. A hosszú idő alatt ugyanis a dolog értéke is módosulhat.

Mind a vételi jog, mind az eladási jog vonatkozásában fontos látni, hogy ezen jogosultságok egyoldalú nyilatkozattal gyakorolhatók. A jog gyakorlásához, vagyis, hogy a vételi jog jogosultja éljen jogával elegendő a jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot a kötelezettekkel közölni. Nem szükséges tehát a kötelezett elfogadó nyilatkozata.

A vételi/eladási jogot alapít szerződés alapján a jog jogosultja egyoldalú jognyilatkozattal közli szándékát a jog kötelezettjével, mely alapján az adásvételi szerződés szerződésszerű módon létrejön.

Eladási és vételi jog korlátjai

Amennyiben olyan dolgot érintenek ezek az alapított jogok, mely dolgokról közhiteles nyilvántartást vezetnek, úgy ezek a jogok a nyilvántartásba bevezethetők. Például ha egy ingatlan vonatkozásában vételi jogot alapítanak, akkor a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba ezen jog bejegyeztethető.

Azért fontos ez a lépés, mert a közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés esetében ezek a jogok mindenkire vonatkoznak, nem csak arra a tulajdonosra, aki a jog alapításakor tulajdonos volt. Ebből következő módon, ha a dolognak új tulajdonosa lett (például vétel vagy öröklés által) akkor az új tulajdonost is kötelezik ezek a jogok.

Abban az esetben, ha ezek a jogok nem kerülnek közhiteles nyilvántartásba bejegyzésre, illetve a tulajdonjogot időközben egy harmadik személy szerzi meg, akkor csak abban az esetben marad meg kötelező erejük, ha azokról a harmadik fél tudott vagy tudnia kellett.

Korlátja lehet a vételi és eladási jognak, ha a dolgon harmadik személy javára elővásárlási jog áll fenn. Ebben az esetben az elővásárlási jog jogosultja azonos feltételekkel, de a vételi jog jogosultját, illetve az eladási jog kötelezettjét megelőzően vásárolhatja meg a dolgot, amennyiben a jogosult a vételi/eladási jogát gyakorolja.

Konklúzió

Az elővásárlási jog mellett a vételi jog és az eladási jog tehát olyan jogok, amelyeket figyelembe kell venni az ingatlanok vagy más dolgok elidegenítésekor. Ezek a jogok fontosak a tulajdonosok, vevők és eladók szempontjából, mivel befolyásolják az ingatlanok vagy más dolgok értékesítésének folyamatát.