Mi is az az elbirtoklás?

Egy férfi a konyhában dobozokba pakol és közben telefonál.

A tulajdonviszonyok nem mindig tisztázottak. Különösen gyakran van ez így ingatlanok tekintetében, ugyanis az Ingatlan-nyilvántartási rendszer ellenére is előfordul, hogy a telekhatárok nem a valós helyeken húzódnak vagy egyes ingatlanokat nem tulajdonosaik használnak. Míg az ingó dolgoknál ezek a helyzetek ritkán eredményeznek jogvitát (ez sem kizárt azonban), ingatlanok esetén nagy jelentősége lehet, hogy a tényleges használója egy területnek bejegyzett tulajdonos-e. Ezekben a helyzetekben jelenthet megoldást az elbirtoklás jogintézménye. De mit is jelent ez pontosan?

Az elbirtoklással a törvény a hosszú ideje változatlanul fennálló birtokosi viszonyok esetén lehetőséget nyújt a tényleges tulajdonszerzésre is. E körben kimondja a Polgári Törvénykönyv, hogy elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként, szakadatlanul birtokolja. Bizonyos esetekben nem mindegy ugyanis, hogy például egy ingatlant csak használunk vagy tulajdonosai is vagyunk. A tulajdonos ugyanis sokkal több jogosultsággal rendelkezik ingó és ingatlan vagyona tekintetében, például a használat mellett el is adhatja, megterhelheti, stb.   

Az elbirtokláshoz pedig tehát meghatározott idő elteltére és sajátként történő szakadatlan birtoklásra van szükség. A bírósági gyakorlat sajátként történő birtoklásnak azt az esetet tekinti, amikor a birtokos a dolog tulajdonosának hiszi magát (például mert családja már régóta használja az adott földterületet). Emellett akkor is megállapítható az elbirtoklás, ha valaki tudja, hogy nem saját tulajdonát használja, mégis véglegesnek tekinti birtoklását (például valaki régóta gondozza az elköltözött szomszéd telkét és a szomszéd tudomása szerint a véglegesség igényével külföldre költözött vagy meghalt és gyermekei nem tartanak igényt a területre). Nem állapítható meg tehát az elbirtoklás abban az esetben, ha valaki nem sajátjaként, tehát nem kizárólagosan használ egy területet. 

Fontos a szakadatlan birtoklás is, ugyanis ha vannak megszakítások, ezek időtartama nem számít bele az elbirtoklási időbe és ezek esetén, ha a megszakadást okozó körülmény elmúlik, újrakezdődik az elbirtoklás. Megszakad a törvény alapján az elbirtoklás a következő esetekben:

  • a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti
  • a tulajdonos a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja; vagy
  • a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.

Az időtényező vonatkozásában érdemes tudni arról is, hogy elbirtoklásnál a jogelődnél eltelt idő kvázi „örökölhető” ugyanis az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.

Ingatlan esetében akkor is lehetséges az elbirtoklás, ha egyébként az ingatlanon teher vagy elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve az Ingatlan-nyilvántartásban, ugyanis az elbirtoklás esetén nem szükséges a földhivatali bejegyzés. Ennek ellenére is célszerű az elbirtoklás megállapítása iránt pert indítani és az ítélet alapján a tulajdonjog bejegyzését kérni, ugyanis a be nem jegyzett tulajdonos vitás esetben az Ingatlan-nyilvántartás alapján ellenérték fejében szerző jóhiszemű személy tulajdonszerzésével szemben nem részesül védelemben. Tehát, ha valamely tulajdonos akár húsz éve is felhagyott ingatlanának használatával, melyet a szomszéd használ, a tulajdonos mégis eladja, úgy a vevő fog tulajdont szerezni rajta akkor is, ha egyébként az elbirtoklás feltételei fennálltak a szomszédokkal szemben. Egyebekben, ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa (például kórházban van tartós betegség miatt vagy külföldön tartózkodik), az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra – erre is érdemes figyelemmel lenni és ha elbirtoklás iránti eljárást kívánunk indítani, tájékozódni a tulajdonviszonyokról.

Kizárt azonban az elbirtoklás, ha a birtokos bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához.