Egy ingatlan kiadása azonban nem teljesen kockázatmentes. Érdemes minden esetben körültekintően eljárni. Ugyanis komoly problémákat okozhat, ha olyan személy részére adjuk ki lakásunkat, aki aztán nem fizeti a bérleti díjat és a rezsi költségeket. Jelen cikkünk célja megmutatni, mit lehet tenni, ha nem fizet a bérlő.
Fontos kiemelni, hogy a magyar jogi szabályozás alapvetően a birtokost védi. Ez azt jelenti, hogy egy nemfizető bérlővel szemben sajnos csak bizonyos feltételek fennállása esetén teheti meg a tulajdonos azt, hogy kilakoltatja a saját lakásából. Ilyen feltétel az, hogy bíróság, vagy közjegyző által hozott, végrehajtható határozatnak kell a bérbeadó rendelkezésére állnia.
A lakásbérleti szerződéseket írásba foglaltan kell megkötni.
Az írásba foglalt szerződés érvényességi kelléke, hogy a szerződni szándékozó felek, valamint két tanú aláírja azt. Az írásba foglalás mellett célszerű a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltan megkötni. Mivel ebben az esetben nincs szükség külön lakáskiürítése iránti eljárás megindítására a nemfizető bérlővel szemben.
Ha nem fizet a bérlő a bérbeadó köteles a következményekre történő figyelmeztetéssel a bérlőt a lakás bérleti díjának megfizetésére írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással megszüntetheti a bérleti jogviszonyt. Ezt követően, amennyiben a bérlő nem hagyja el önkéntesen a megadott határidőn belül a lakást, a bérbeadó kérésére a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződést. Ez azonnal végrehajthatóvá válik, és kezdeményezhető a bérlő végrehajtó közreműködésével történő kilakoltatása.
Fontos, hogy a felmondás a fizetés teljesítésére megállapított és elmulasztott határnapot követő hónap, utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Amennyiben a lakásbérleti szerződést nem foglalják közjegyzői okiratba, a bérbeadó tulajdonosnak egyedüli lehetősége a nemfizető bérlővel szemben a lakás kiürítése iránti per megindítása. Ez alapján a bíróság az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését nemperes eljárás során hozott végzésben rendeli el.
Kérdés, hogy mikor minősül önkényesen elfoglaltnak egy lakás?
A kérdés megválaszolásához azt kell megvizsgálni, hogy a birtokos az elfoglalt lakás birtoklása, használata tekintetében rendelkezik-e valamilyen jogcímmel. Abban az esetben, ha rendelkezik jogcímmel, illetőleg valamilyen jogviszony alapján használja az ingatlant, önkényességről nem beszélhetünk. Amennyiben a jogviszony bármilyen okból már megszűnt – például a bérbeadó felmondta a szerződést a bérlő nemfizetése miatt – és ennek a bérlő tudatában van, úgy önkényes lakásfoglalónak minősül.
Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani. A kérelemben meg kell jelölni:
- a kérelmező adatait és rövid úton történő értesítésének módját (telefonszám, email cím),
- az ingatlan pontos címét,
- az ingatlan tulajdonosának adatait,
- a lakás elfoglalása előtt ki és milyen jogcímen lakott a lakásban,
- a lakásban tartózkodó személyek adatait, az ott tartózkodó személyek számát és azt, hogy van-e köztük kiskorú,
- a kért intézkedést, azaz a lakás kiürítése iránti intézkedés igényét,
- annak a helyiségnek vagy raktárnak a megjelölését, ahol a kérelmező a kötelezett bérlő ingóságainak az elhelyezéséről gondoskodik.
Ha a kérelem megfelel a végrehajtási törvényben felsorolt követelményeknek, a bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül meghozza a lakás kiürítését elrendelő végzést.
A végzésben a bíróság a végrehajtót arra hívja fel, hogy a végrehajtási költségek előlegezését követő 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését. Tovább az eljárás időpontjáról értesítse az illetékes rendőri szerv vezetőjét, kiskorú személy érintettsége esetén pedig az illetékes gyámhatóságot is.
Ezt követően a végrehajtó rendőr vagy tanú jelenlétében a helyszínen kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek. Ezen kívül felhívja őt, hogy a lakásban tartózkodó valamennyi személlyel együtt a lakást az ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el. A végrehajtó szükség esetén – a rendőrség közreműködésével – a 2 nap elteltével a helyszínen ellenőrzi a teljesítést és foganatosítja a lakás kiürítését.
A fentiek alapján jól látható, hogy milyen nehézségekkel és mennyi idővel járhat egy nemfizető bérlő kilakoltatása a lakásból. Ezért minden esetben érdemes körültekintően és óvatosan eljárni lakásunk kiadásakor, valamint tanácsos közjegyző által ellenjegyzett okiratba foglalni a bérleti szerződést.
Ha kíváncsi arra, hogyan segítettünk Ügyfelünknek problémás bérlője kapcsán, akkor ezen a linken tudja elolvasni a történetet.